(135,7 кв. м.)
Годовой арендный поток: 1 680 000 руб.
«Строительный двор» принял помещение 01.06.2021. Заключен долгосрочный договор с регистрацией.
В помещении сделан капитальный ремонт перед открытием. Перепланировка узаконена, объект введен в эксплуатацию, данные по планировке обновлены в БТИ, зарегистрированы в Росреестре. Арендатор дорожит этой локацией ввиду грандиозного строительства жилого комплекса «Современник» в 100 м. от магазна.
Переменную часть арендной платы оплачивает арендатор (переменная часть арендной платы включает в себя стоимость фактически потребленных арендатором электроэнергии, отопления, водоснабжения, водоотведения, вывоза мусора (ТКО) — При этом стоимость электроэнергии, водоснабжения, водоотведения определяется на основании показаний счетчиков потребления.)
Индексация постоянной части арендной платы предусмотрена договором в следующей формулировке:
«Увеличение постоянной части арендной платы допускается не ранее, чем по истечении второго года аренды, не более, чем на уровень инфляции в прошедшем календарном году, но не более 4,5% от действующего размера постоянной части арендной платы и не чаще одного раза в год».
Подали заявку на выкуп, приняли оценщика, отчет на 5 108 000 руб. сдан в Администрацию в январе 2023.
Выкуп в рамках 159 Федерального закона в рассрочку на 7 лет по ставке 2,5% (1/3 ключевой ставки ЦБ 7,5%). Переплата за 7 лет составит 465 519 руб., но она не будет являться переплатой с учетом индексации платежа для арендатора начиная со следующего года (увеличение на 6 300 руб.). Платеж по ипотеке в ДУМИ начинается 71 400 и идет на понижение, составляет половину от арендного потока.
Рыночная стоимость объекта недвижимости (окупаемость 10 лет) = 16 800 000 руб.
(50,8 кв. м.)
Годовой арендный поток: 540 000 руб.
Приняли помещение в марте 2021 года, выполнили капитальный ремонт под арендатора: керамогранит, стеклообои под покраску, светодиодные светильники, потолок Armstrong, капитальный ремонт санузла.
Переменную часть арендной платы оплачивает арендодатель (в среднем, 4 000 в месяц по году).
Индексация постоянной части арендной платы предусмотрена раз в год не более 10%. Написали письмо на индексацию в феврале 2023. Есть договоренность с сетью аптек «Апрель», они готовы заехать в помещение, после того, как мы подпишем договор купли-продажи с ДУМИ (согласованная арендная ставка 60 000 в месяц + оплата переменной части).
Рыночная стоимость объекта недвижимости с текущим арендатором (окупаемость 10 лет) = 5 400 000 руб.
Рыночная стоимость объекта недвижимости с учетом смены арендатора на (окупаемость 10 лет) = 7 200 000 руб.
Подали на выкуп 09 марта 2023, ждем стоимость объекта 2 000 000 - 2 100 000 руб.
Выкуп в рамках 159 Федерального закона в рассрочку на 7 лет по ставке 2,5% (1/3 ключевой ставки ЦБ 7,5%). Переплата за 7 лет составит 186 019 руб., не будет являться переплатой с учетом индексации платежа для арендатора. Платеж по ипотеке в ДУМИ начинается 29 300 руб.
17 млн. рублей
За эту сумму покупатель получает арендный поток на первые 7 лет: 108 000 руб. в месяц (доходность после оплаты ипотек), через 7 лет с учетом индексации, арендный поток составит около 230 000 руб. в месяц, ипотеки будут выплачены.
Суммарная рыночная стоимость помещений:
Строительный двор — 16 800 000 руб.
Wildberries — 7 000 000 руб.
Итого: 23 800 000 руб.
